Il Codice Civile dedica alla figura dell'amministratore di condominio diverse importanti norme, il che conferma quanto il nostro legislatore consideri delicata questa professione.
Non a caso le associazioni nazionali più rappresentative degli amministratori immobiliari chiedono da tempo l'istituzione per legge di un albo professionale. Si tratta naturalmente di una richiesta dettata da legittime aspirazioni sostanzialmente sindacali, finalizzate al riconoscimento di una specifica dignità professionale. Non si deve tuttavia dimenticare che questa richiesta corrisponde anche ad un interesse generale e non solo di categoria. Infatti nel nostro Ordinamento gli albi professionali non sono affatto istituiti per tutelare gli interessi dei professionisti, quanto invece per tutelare in generale i diritti dei cittadini che a questi ultimi si rivolgono.
Gli ordini ed i collegi professionali, che sono infatti vere e proprie istituzioni pubbliche, hanno fra l'altro il compito di garantire la correttezza e professionalità degli iscritti a tutela degli utenti che inevitabilmente, per loro incapacità tecnico-scientifica, non sono quasi mai in grado di controllare autonomamente l'idoneità dei professionisti a svolgere un lavoro che è normalmente molto delicato, complesso e staccato dalla sfera di dominio dei singoli.
La professione dell'amministratore di condominio per parte sua è delicata come del resto lo sono tutte quelle che gestiscono, in un rapporto necessariamente fiduciario, gli interessi altrui. Questi interessi sono nel nostro caso quelli dei proprietari delle singole parti, normalmente appartamenti, in cui si dividono i fabbricati urbani. In queste realtà condominiali la proprietà è spesso molto frazionata, con notevoli parti comuni indivisibili (i cortili, le scale, gli ascensori etc.). A questo frazionamento consegue l'impossibilità per ciascun condòmino di intervenire direttamente nella gestione sia delle parti comuni, sia di molti servizi destinati alle singole unità immobiliari.
Vi è in definitiva nel condominio una situazione simile a quella che si crea nelle società commerciali più o meno grandi o, se si vuole, in senso molto più ampio, negli stessi enti pubblici: la delega ad un singolo per la cura di interessi comuni a più persone (nulla vieta fra l'altro che amministratore sia uno dei condòmini). Ecco quindi che l'amministratore di condominio, eletto dall'assemblea, finisce per somigliare ad un normale manager aziendale, che deve godere della fiducia dei suoi amministrati e che questa fiducia deve anche saper mantenere.
Vi sono poi casi in cui questo tipo di amministratore gestisce proprietà altrui più limitate, con pochissimi condòmini, senza le caratteristiche urbane che ora abbiamo richiamato, ma si tratta di casi circoscritti e che non hanno rilievo per la generalità dei lettori.
Il Codice Civile prevede (art. 1136 2° e 4° comma) che la maggioranza da raggiungersi per la nomina dell'amministratore debba essere particolarmente qualificata. Essa deve rappresentare almeno la maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio.
Questo aggravamento della procedura spesso si traduce in una certa stasi della volontà assembleare, sopra tutto quando i condòmini sono divisi in contrapposte fazioni, magari alimentate da piccoli litigi di vicinato. Non a caso un vecchio proverbio consiglia di …… andare d'accordo più con i vicini che con i parenti!
Questa situazione paralizza quindi la capacità deliberativa delle assemblee, anche in danno degli interessi comuni. Infatti di questa litigiosità talvolta si avvantaggiano gli stessi amministratori uscenti i quali, benché magari invisi alla generalità dei condòmini, riescono così ad applicare utilmente un altro proverbio, o più precisamente il famoso latinetto che recita: divide et impera….
In verità per i casi in cui l'assemblea omette di nominare validamente l'amministratore la legge (art.1129 comma 1 cod. civ.) prevede un rimedio abbastanza veloce, vale a dire un rapido ricorso all'autorità giudiziaria, che provvede poi, udite le parti, a nominare un amministratore provvisorio. Ma per quanto questo procedimento non soffra normalmente delle solite lentezze della giustizia, è pur vero che esso in pratica richiede l'assistenza di un avvocato ed una buona dose di iniziativa di qualche condòmino, quindi spese e grattacapi. Ecco quindi spiegate le ragioni del frequente stallo.
Spesso poi i condomini si fanno orientare nella scelta dell'amministratore da criteri apparentemente ineccepibili, ma assolutamente inadeguati al tipo di prestazione che deve essere fornita. Un criterio valutativo che alletta sovente le assemblee è quello della maggiore economicità: viene così votato il candidato che ha offerto il prezzo più basso per ciascuna unità immobiliare in cui si suddivide il condominio. Niente di più sbagliato.
In primo luogo bisogna considerare che l'offerta va ponderata partendo dalla chiara percezione delle caratteristiche del condominio. Vale a dire che un condominio di pochi appartamenti non deve pretendere, e neppure accettare, un prezzo in assoluto troppo basso. Infatti vi sono alcuni costi fissi di gestione del condominio che prescindono dalle sue dimensioni e, se è esso è piccolo (dieci-venti alloggi), sarà illusorio e sbagliato sperare in una spesa individuale pari a quella presente in condominii di grandi dimensioni e con gli stessi servizi comuni. Per la verità vi sono anche casi di grandi condominii con forti diseconomie, ma dovute ad altre ragioni che per brevità dobbiamo qui omettere. Teoricamente, invece, nei grandi fabbricati si potrà puntare a sconti più corposi, perché sono lì normalmente possibili maggiori "economie di scala". In altre parole, se abbiamo scelto di comprare un appartamento in un piccolo condominio, dovremo assumerci la responsabilità di questa scelta, considerato anche che per altro verso viviamo in una situazione caratterizzata da vantaggi specifici: ad esempio, un piccolo condominio vede normalmente assemblee e situazioni molto meno litigiose e turbolente…
Ma perché, si chiederà qualcuno, non deve essere quello del massimo ribasso delle competenze dell'amministratore il criterio di scelta di questo professionista? La risposta è abbastanza semplice: l'amministratore che pratica prezzi ragionevoli me non troppo bassi è normalmente più diligente e corretto nell'espletamento del suo mandato. Si deve quindi diffidare delle offerte apparentemente molto vantaggiose, perché chi le fa ha inevitabilmente la riserva mentale di rifarsi poi sotto altra forma.
Si tratta di principi che, per quanto non abbiano una validità assoluta, sono in fondo applicati anche nell'acquisto quotidiano di semplici beni di consumo. Comprare le mele più economiche, le penne più economiche, le scarpe più economiche è una scelta che nella maggior parte dei casi si rivela alla lunga, o magari anche subito, sconveniente. Le mele non sono tutte uguali, così le penne etc. e ciò perché raramente siamo di fronte a beni effettivamente fungibili.
Il criterio del massimo ribasso potrà essere usato se ad esempio confrontiamo lo stesso identico bene offerto da più operatori: ed esempio una vettura nuova di fabbrica, una maglietta di una determinata marca etc. Stesso discorso si può fare per il denaro. Infatti potremo fare il giro delle banche della città per scegliere quella che ci concederà il mutuo al tasso più favorevole, così come potremo fare il giro delle concessionarie per scegliere la Maserati con il maggior sconto sul listino (ma se si vuole, come i nostri lettori ben sanno, non tutti i contratti di mutuo sono uguali, ed in quasi tutte le città esiste al massimo una sola concessionaria Maserati!). Continuando nello scherzoso paradosso, ricorderemo anche che non tutti i concessionari di automobili nuove garantiscono dopo l'acquisto lo stesso livello di assistenza tecnica. Come si vede, in somma, anche l'acquisto di beni fungibili può richiedere riflessioni approfondite anziché il semplice raffronto di sconti e prezzi.
Senza divagare troppo, dobbiamo quindi considerare che un amministratore non vale l'altro, appunto a causa della natura personalissima, complessa e non facilmente controllabile della sua prestazione.
Il discorso risulta poi ancor più chiaro se usiamo la pazienza di leggere i compiti dettati dal Codice Civile per ogni amministratore di condominio. Senza trascrivere qui le norme testuali, facciamo rinvio ad esempio agli articoli dal 1129 al 1133, che il lettore potrà facilmente consultare. E' infatti bene che in ogni casa esista una copia del Codice Civile giacché, nonostante l'aridità e la non immediata comprensibilità dei termini tecnico giuridici di alcune norme (il che è dovuto alla necessità di precisione ed immediatezza del linguaggio), in molti casi questo Codice può al contrario essere chiaro ed utile strumento per tutti. •