Ritorniamo sullo spinoso argomento della tassazione degli immobili. La Finanziaria 2004 ha infatti incrementato del 10% i parametri (moltiplicatori) per il calcolo del valore catastale di un immobile ma solo ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Tale aumento dei valori catastali incide però solo sulle compravendite tra privati. Nulla cambia, invece, per gli acquisti soggetti a Iva, che interessano quasi sempre immobili di nuova costruzione o in via di edificazione. Vediamo nel dettaglio cosa succede: il nuovo valore catastale, per le abitazioni e per tutti gli immobili dei gruppi catastali B e C, negozi esclusi, si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 110 (il moltiplicatore prima era 100). Per gli uffici e per gli immobili del gruppo catastale D la rendita rivalutata va ora moltiplicata per 55 (anziché per 50). Per i negozi, il parametro è salito da 34 a 37,4. Infine per i terreni, il reddito dominicale rivalutato al 25% va moltiplicato per 82,5, anziché, come prima, per 75. Per effetto di questa nuova norma otteniamo per l’ennesima volta una notevole complicazione fiscale con la creazione di due valori catastali diversi, mentre in precedenza esisteva un unico valore catastale. Il primo, più elevato, a fini dell'imposta di registro ipotecarie e catastali, sia per i trasferimenti a titolo oneroso sia per quelli a titolo gratuito (successioni e donazioni di immobili). Il secondo valore, minore del 10%, rimane fermo, invece, ai fini Iva e per il calcolo dell'Ici. E’ importante precisare che il valore catastale ai fini del calcolo dell’Ici rimane invariato. Altro argomento da tenere ben presente quando acquistiamo o vendiamo un immobile è il prezzo da dichiarare. L'incremento del valore catastale non dovrebbe avere ripercussioni sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Infatti l'articolo 51 del Testo unico impone di denunciare nei passaggi di proprietà il “valore venale in comune commercio” (in pratica il reale prezzo di vendita o di acquisto) di un immobile e non il suo valore catastale (che è di gran lunga inferiore rispetto a quello di mercato). Ai fini Iva, sempre secondo la legge, l'importo da denunciare nel rogito è pari a quello effettivamente corrisposto. Succede però che è sufficiente denunciare nel rogito notarile il “valore catastale” per essere al riparo da eventuali rettifiche fiscali del prezzo, in base all'articolo 52 del Testo unico dell'imposta di registro. E così i contribuenti si "fermano" poco sopra quella soglia. La Finanziaria 2004, innalzando del 10% il moltiplicatore utilizzato ai fini della preclusione del potere di rettifica del valore dichiarato degli immobili, finisce perciò - in concreto - per innalzare la relativa tassazione. E’ bene però porre particolare attenzione sul prezzo di acquisto o di vendita dichiarato nel rogito notarile. Esistono infatti dei rischi nel dichiarare nel rogito notarile il valore catastale dell’immobile e non il corrispettivo realmente pagato; l'atteggiamento comune non tiene infatti conto dei divieti e delle relative sanzioni, contenuti nelle norme. Il valore di mercato dell'immobile o il prezzo effettivamente pagato potrebbero, ad esempio, risultare in una causa civile, perché un acquirente può trovare vizi tali nella casa acquistata da voler contestare il prezzo realmente versato. Oppure un compratore di un immobile in costruzione, coinvolto nel fallimento del costruttore, può tentare di avere indietro quanto pagato. In questi casi il Fisco, se informato, può ricorrere alla sanzione prevista dall'articolo 72 del Testo unico per “occultazione del corrispettivo”, pari da due a quattro volte la differenza tra l'imposta dovuta e quella applicata. •