In precedenti occasioni abbiamo trattato di una delle fondamentali decisioni davanti alle quali si trova l'assemblea dei proprietari nel corso della vita condominiale, vale a dire la scelta di colui che dovrà svolgere il delicato ruolo dell'amministratore. Questo problema si pone teoricamente ogni anno, poiché è d'uso sia trattato ad ogni chiusura di esercizio, ma di solito, salvo particolari difficoltà o dimissioni spontanee dell'amministratore, in queste circostanze si verifica la conferma di quello in carica.
Il caso più importante di nomina dell'amministratore e di avvio della vita condominiale si verifica, invece, all'atto della costituzione del condominio, che da alcuni è stata vista come coincidente con il verbale della prima assemblea condominiale. In realtà il condominio si costituisce in un momento anteriore e senza la necessità di alcun atto costitutivo specifico, precisamente nel momento in cui si passa dalla proprietà di tutto il fabbricato in capo ad un solo soggetto, alla proprietà frazionata fra più soggetti. Ciò si verifica quando anche un solo appartamento viene alienato ad un proprietario diverso da quello originario ed unico.
Caso tipico è quello in cui il costruttore, che ha realizzato un grande immobile diviso in più appartamenti, inizia a venderli per concludere la propria operazione imprenditoriale. All'atto della prima vendita si instaurerà, quindi, il condominio*.
Questo condominio è retto inizialmente da alcune, ma non tutte, le regole dettate dal Codice Civile. Ad esempio, fin tanto che i condòmini non saranno almeno cinque non vi sarà neppure l'obbligo di nominare un amministratore. Sarà sufficiente l'attività espletata di fatto, normalmente dal costruttore, il quale potrà ovviamente far pesare la propria preponderanza in termini di quote di proprietà rispetto ai pochissimi condòmini intervenuti per primi nella proprietà comune. Allo stesso modo, fin tanto che i condòmini non saranno più di dieci, non sarà necessaria neppure la formazione di un regolamento condominiale.
Su quest'ultimo punto la prassi in realtà è normalmente diversa, poiché di solito il costruttore, o comunque il proprietario originario di tutto il fabbricato, ha l'accortezza di formulare un proprio regolamento condominiale e di farlo accettare a tutti gli acquirenti, partendo da colui che ha acquistato il primo alloggio. Questo regolamento ha la natura del così detto regolamento contrattuale, appunto perché accettato da tutti i primi condòmini fin dai contratti di loro acquisto della proprietà.
Con tale tipo di regolamento normalmente i costruttori riescono a tutelare massimamente la propria posizione di venditori, evitando di lasciare occasioni di contenzioso nei loro confronti da parte dei futuri condòmini. Ad esempio, il regolamento contrattuale contiene spesso molte norme che impongono speciali servitù (di passaggio tubazioni, scarico, passaggio pedonale etc.) a carico delle parti comuni o anche di singoli appartamenti. E' evidente che in tal caso chi acquista l'immobile non avrà poi la possibilità di sgravare la proprietà da questi vincoli, contestandone magari in toto la necessità, né potrà farlo insieme agli altri condòmini per ciò che riguarda le parti comuni. Così ad esempio se una determinata parte del cortile, per quanto comune, resterà vincolata per regolamento a spazio di transito in favore di una determinata autorimessa, non si potrà poi pensare di ripristinare una piena godibilità di quella parte di cortile successivamente, neppure con un'abbondante maggioranza di condòmini favorevoli. Infatti per aversi la modifica del regolamento contrattuale è necessaria l'unanimità, in particolare per ciò che riguarda le sue parti disciplinanti limitazioni e facoltà direttamente incidenti sulle singole proprietà esclusive.
Come abbiamo scritto in precedenti occasioni, il regolamento contrattuale dovrà quindi essere attentamente esaminato ogniqualvolta compreremo un nuovo alloggio, poiché il regolamento può prevedere anche importantissime limitazioni alla facoltà d'uso del nostro immobile esclusivo. Ad esempio, in molti condomini prettamente residenziali, i regolamenti contrattuali si spingono addirittura a vietare l'utilizzo degli appartamenti per attività commerciali e professionali, fin anche a vietare le lezioni occasionali di musica od altre attività similari.
Il regolamento condominiale contrattuale è, quindi, di fondamentale importanza perché può giungere fino a disporre una deroga anche rispetto a molte norme dettate in generale dal Codice Civile (non tutte naturalmente, perché ne esistono alcune esplicitamente od implicitamente inderogabili, le cosìddette norme imperative, che sarebbe qui troppo lungo trattare e la cui valutazione è oggetto di indagine da parte del giurista).
Questo regolamento va poi tenuto ben distinto da quello genericamente inteso come condominiale, che viene esposto di solito nei vani scale e che regola aspetti meno importanti del condominio (come l'orario di gioco in cortile, l'uso di questo per altre attività etc.) e che può essere modificato a maggioranza, con le quote minime richieste dall'articolo 1138 del Codice Civile (mentre come detto la modifica del regolamento contrattuale richiede di regola l'unanimità).
Comunque, nella maggior parte dei casi si diviene condòmini di un fabbricato che è da molto tempo in condominio, che ha già un proprio amministratore e, quindi, propri regolamenti già definiti. Oltre ad assumere le informazioni di cui abbiamo ora parlato, è bene che, quando compriamo un appartamento in condominio, ci attiviamo al più presto per rendere noto il nostro acquisto all'amministratore. È un adempimento che spetta anche al venditore, ma comunque questa informativa è senz'altro utile per noi acquirenti ed è bene muoversi in autonomia, comunicando almeno gli estremi del contratto, il notaio che lo ha rogato ed in particolare la data, anche quella eventualmente diversa in cui siamo venuti in possesso delle chiavi.
Tutto ciò non ci cautela - purtroppo - da tutti i possibili inconvenienti, come quello del mancato pagamento delle spese condominiali da parte del venditore per gli anni precedenti. Infatti, il Codice Civile prevede espressamente che il nuovo proprietario risponda per le spese dell'anno in corso e per quello precedente (art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile). Pertanto, se ci saremo comportati accortamente, avremo già preso contatti con l'amministratore ancor prima dell'acquisto, allo scopo appunto di sapere se la persona in trattativa con noi è stato in regola con i pagamenti. A questo scopo, per evitare spiacevoli rifiuti da parte dell'amministratore, basati sulla recente legislazione in materia di dati riservati, avremo anche provveduto a farci rilasciare il consenso scritto del venditore alla raccolta di informazioni sul suo comportamento condominiale (se non avrà nulla da nascondere non negherà di certo il proprio consenso….).
Nulla vieta, naturalmente, di proseguire nell'acquisto anche se scopriamo che il venditore ha qualche piccolo scheletro nell'armadio, ma esserne consapevoli è comunque fondamentale e ci porterà, ad esempio, ad ottenere un opportuno sconto sul prezzo, che potremo destinare a ripianare i debiti pregressi.
È vero che, in caso si sia costretti a pagare spese condominiali relative a periodi del precedente proprietario, è pur sempre possibile rivalersi su di lui. Tuttavia, si sa bene che a volte chi ha venduto si è spogliato dell'unica proprietà immobiliare, per cui resta all'acquirente il rischio di eventuale incapacità patrimoniale del debitore, per mancanza di cespiti reddituali aggredibili.
Proprio per questo, gli amministratori di condominio sono soliti agire solo contro il nuovo proprietario, che ha necessariamente, come si suol dire, "beni al sole" (l'appartamento appena acquistato, naturalmente), tralasciando invece il vecchio proprietario. Eppure, contro di lui si potrebbe in teoria procedere per l'intero come nei confronti del nuovo condòmino. •