La partecipazione all'assemblea da parte dei titolari di singoli appartamenti e quindi di quote millesimali del condominio costituisce il momento più importante della vita condominiale, che spesso vede invece l'atteggiamento rinunciatario di molti. Chi si astiene dal parteciparvi ha poi frequentemente l'inutile abitudine di trasferire le proprie iniziative nel rapporto personale con l'amministratore, preferendo le relazioni a quattr'occhi, anche nella speranza di più facile e diretta soluzione dei problemi.
Questo metodo incontra tuttavia il grave limite rappresentato dal fatto che l'amministratore, almeno in teoria, è organo meramente esecutivo delle decisioni assembleari, senza particolari poteri di iniziativa, salvo specifiche situazioni previste espressamente in via eccezionale dalla legge e che normalmente devono essere caratterizzate dall'urgenza e dall'indifferibilità dei provvedimenti da adottare. L'assemblea è invece l'organo sovrano collegiale del condominio e le sue deliberazioni sono vincolanti per tutti, compreso l'amministratore.
Certo vi è anche una categoria di condòmini di segno opposto rispetto agli assenteisti: si tratta di coloro che invece, magari neppure consapevoli dell'importanza dell'assemblea, non sono mai assenti. Quando non sono consapevoli delle funzioni dell'organo condominiale, si tratta spesso di persone in cerca di socializzazione, ma qualche volta, si sa, si tratta anche di soggetti molto litigiosi o maniaci di protagonismo (o che addirittura trasferiscono nell'assemblea di condominio l'aggressività accumulata in altre sedi dove si sentono frustrati).
Ecco quindi che l'assemblea di condominio si rivela luogo di equilibri instabili e di decisioni che bisogna saper valutare con metodo, anche se non si è giuristi di professione. E' bene quindi conoscere le regole fondamentali o almeno i problemi davanti ai quali deve accendersi nella nostra mente un campanello d'allarme, che ci porterà ad interpellare un esperto.
Prima cosa: i forzati dell'assemblea sanno bene cosa fare di fronte all'invito ad essa e quindi partecipano sempre di persona, tenendo d'occhio il calendario e sorvolando addirittura sul fatto che magari la raccomandata di convocazione non è arrivata o è arrivata in ritardo. Anzi, un'eventuale irregolarità di questo tipo sarà da loro di norma tenuta presente per contestare, utilizzando colleghi condòmini rimasti assenti, le delibere che non sono di loro gradimento. Chi invece non ama particolarmente intervenire, magari proprio per evitare polemiche e discussioni, si trova di fronte ad un piccolo dilemma: delegare qualcuno o disertare semplicemente l'assemblea? La seconda soluzione deve essere il più possibile evitata, cercando di individuare un condòmino di fiducia da delegare, che abbia un buon senso simile al nostro e che possa utilmente influire sulle deliberazioni, utilizzando il nostro peso millesimale oltre al suo. La delega serve oltre tutto a ridurre il rischio che manchi il numero legale su delibere perfino importanti, il che si tradurrebbe in una effettiva paralisi del condominio.
Ma anche quando non vi è il rischio di blocco è sempre meglio evitare la totale diserzione, perché questa determina di fatto la nostra delega proporzionale a tutti gli altri condòmini presenti, con conseguente assunzione di decisioni anche molto importanti da parte di maggioranze di fatto risicate e quindi da parte di poche "teste" (pensanti!).
Comunque, naturalmente sia i presenti che gli assenti non sono esposti a qualsiasi arbitrio della maggioranza assembleare, le cui delibere incontrano dei limiti, in verità, diciamolo subito, non ben precisi. Le delibere illegittime, quindi impugnabili davanti all'autorità giudiziaria, si dividono in due categorie fondamentali: nulle ed annullabili. Ai non tecnici della materia i due concetti sembreranno in tutto simili, perché la lingua italiana corrente e corretta non sempre corrisponde in toto al linguaggio tecnico giuridico. Infatti in quest'ultimo il termine delibera condominiale "nulla" sta ad indicare in pratica e sintesi quella che è impugnabile in ogni tempo davanti all'autorità giudiziaria, mentre al contrario si intende annullabile quella deliberazione che è impugnabile in un breve termine, trenta giorni, come previsto dall'art. 1137 del codice civile. Da un punto di vista non procedurale e più chiaramente contenutistico possiamo solo dire, anche per ragioni di brevità ma non solo, che delibere nulle sono in generale quelle che ledono illegittimamente diritti condominiali di particolare rilevanza. Di più in fondo non è qui possibile dire, perché la dottrina (cioè le opinioni degli studiosi) e la giurisprudenza (vale a dire le decisioni dei giudici) oscillano da molto tempo in molte direzioni, complice infatti la non molto chiara formulazione del codice, che così recita: <<Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti>>.
Per ribadire il concetto in modo ancor maccheronico, sono quindi nulle le delibere illegittime maggiormente lesive di importanti diritti condominiali. Esse non sono soggette al breve termine ora detto, ma bisogna tenere pur presente che in tali casi sono a volte in agguato altri tipi di scadenze, che possono essere sempre previste in generale dalla legge per l'esercizio dei diritti. Per fare un esempio limite ma chiaro, se viene adottata una delibera che dispone lo spostamento di una tramezza condominiale su una mia area esclusiva, io potrò senz'altro impugnarla anche dopo i trenta giorni in quanto palesemente nulla, ma naturalmente, se lascerò fare i lavori ed indugerò ad intraprendere causa al punto da far maturare in favore del condominio l'usucapione, la mia impugnazione non avrà successo.
Tipico esempio di deliberazione solo annullabile è ad esempio quella che abbia vietato un'opera di un condòmino ritenendola erroneamente contraria al decoro del fabbricato: il giudizio estetico potrà essere in pratica delegato al tribunale mediante l'impugnazione, ma la causa dovrà essere iniziata nel breve termine di trenta giorni dalla piena conoscenza della delibera.
Come detto nella pratica la distinzione fra le due categorie di delibere illegittime non è facile e vi sono stati molti tentennamenti. Ad esempio, per stare al caso di cui abbiamo parlato in premessa, la delibera in sé non lesiva di particolari diritti ma adottata in assenza di un condòmino del quale è mancata la regolare convocazione è stata per lungo tempo ritenuta nulla dalla Corte di Cassazione, con possibilità di impugnazione in ogni tempo (salvo la detta maturazione di altre decadenze o prescrizioni). Negli ultimi tempi l'orientamento è invece cambiato ed è stato affermato che il nostro condòmino, incolpevole assente, ha solo trenta giorni di tempo per impugnarla, decorrenti da quando abbia ricevuto il verbale dell'assemblea (che infatti viene di solito inviato ai condòmini assenti per raccomandata postale).
Nella pratica il miglior consiglio da dare è quello di "alzare subito le antenne" quando riteniamo che una deliberazione di cui si è avuta conoscenza sia in odore di illegittimità, procedendo ad interpellare subito una persona esperta. E si badi bene che subito non vuol dire andare dall'avvocato intorno al venticinquesimo giorno, perché come noto gli atti giudiziari non si preparano come una lettera alla fidanzata, che viene di getto sull'onda della passione. Gli atti giudiziari, ben più aridi e freddi, richiedono al contrario studio preliminare, esame della giurisprudenza relativa a casi simili e scrittura ben ponderata: tutte cose che non si fanno in poche ore. E se poi si considera che normalmente l'avvocato a cui ci rivolgiamo non ha da seguire soltanto il nostro pur importante caso, ben si capisce come il giorno migliore per andare da lui è quello del nostro allarme mentale (o meglio quello successivo, considerato che è sempre preferibile il previo appuntamento telefonico!). •