Prendere o concedere in affitto un immobile non abitativo come un negozio, un magazzino, un garage o anche uno studio professionale è meno frequente di quanto accada per gli alloggi di abitazione, dei quali ci siamo occupati in precedenti occasioni. Tuttavia capita di comprare, magari a fini di semplice investimento, o anche ereditare un negozio, ovvero di dover reperire uno studio professionale etc. per nuove esigenze familiari o lavorative.
Anche in questi casi sono disponibili contratti prestampati in vendita presso cartolerie e tabaccherie, o anche reperibili da internet, ma ancor più che per le abitazioni è meglio evitare di firmare contratti standard, poiché per le locazioni commerciali esistono, almeno per alcuni aspetti, maggiori margini di libertà contrattuale e quindi di tutela sia quando siamo inquilini che quando siamo locatori.
Tuttavia si tenga ben presente che anche nelle locazioni commerciali esistono molte norme vincolistiche in favore dell’inquilino, contrariamente a quanto si crede in genere probabilmente in ragione del fatto che vi è sempre stata piena libertà nella determinazione del canone iniziale, anche quando esistevano per le abitazioni i famosi limiti della legge sull’ “equo canone”. Infatti questa legge ebbe la funzione principale, poco gradita ai proprietari locatori, di salvaguardare l’inquilino inteso come “contraente debole” (in verità anche prima di questa legge, n. 392 del 1978, molte erano state le leggi di tutela degli inquilini abitativi fin dal dopoguerra ed anche prima).
La legge sull’equo canone è stata come noto quasi del tutto abrogata dalla legge “Zagatti” (n. 431 del 1998) ed ancor prima dal decreto legge così detto dei “patti in deroga” datato 1992, normativa che ha liberalizzato molto le locazioni abitative, ad esempio per quanto riguarda il canone massimo.
Molti non sanno tuttavia che la legge n. 392 del 1978 è rimasta in vigore per quanto riguarda le locazioni non abitative, appunto quelle di cui ci occupiamo oggi. Vero è che essa come detto non ha mai stabilito per questi immobili un canone iniziale massimo, ma è pur vero che molte altre erano e sono le sue norme a tutela dei conduttori, in particolare i negozianti, intesi anch’essi evidentemente come “contraenti deboli”. A questi infatti la legge riserva addirittura il diritto ad un indennizzo di avviamento commerciale pari a diciotto mesi di canone nel caso in cui il locatore dia disdetta nei casi consentiti (nota bene che l’indennizzo non spetta invece agli inquilini liberi professionisti).
A proposito di tutele, è bene quindi dare un consiglio da tener presente quando si è locatori, riguardo i rischi che si corrono in caso di mancato pagamento del canone da parte dell’inquilino. E’ vero che ovviamente la legge consente di intimare sfratto per morosità, ma si sa che le procedure legali sono molto lente e si corre il rischio di non recuperare alcuno dei canoni che nei molti mesi di contenzioso l’inquilino si guarderà bene dal pagare. Quindi è sempre opportuno affittare gli immobili a persone fornite di referenze se non addirittura di garanzie, come le vere e proprie fideiussioni. Può sembrare esagerato, ma è notorio come alcuni operatori commerciali, benché magari di fatto facoltosi, siano molto scaltri nel sottrarsi alle proprie obbligazioni.
La durata dei contratti non abitativi è imposta dalla legge in misura non inferiore a sei anni (nove per gli alberghi). Alla prima scadenza il locatore può dare disdetta solo per una delle giustificate ragioni elencate nell’art. 29 della legge (necessità dell’immobile per uso proprio o di parenti stretti, ristrutturazione etc.).
Il locatore dovrà in ogni caso fare effettivamente pervenire (non solo spedire!) la disdetta almeno dodici mesi in anticipo (diciotto in caso di albergo), specificando il motivo del recesso quando ciò avvenga in occasione della scadenza del primo periodo di locazione. Per quest’ultimo caso si tenga presente che non conviene “barare” sui motivi, perché si rischia l’inefficacia della disdetta o, in caso di rilascio dell’immobile, una bella causa di risarcimento danni da parte dell’inquilino, il quale ad esempio potrà facilmente dimostrare che lo abbiamo semplicemente sostituito con un altro anziché adibire l’immobile a nostro uso personale.
Anche qui si rileva un maggior favore di legge per l’inquilino, commerciale o professionale che sia. Infatti questi può recedere dal contratto anche molto tempo prima della scadenza qualora ricorrano gravi motivi ed in questo caso gli basterà dare un preavviso di soli sei mesi (nei quali sarà comunque obbligato a pagare il canone). Inoltre il contratto potrà prevedere in favore del solo inquilino la possibilità di recedere anticipatamente sulla scadenza senza neppure la necessità di provare i gravi motivi (quindi una eventuale clausola che consentisse analoga facoltà anche al locatore sarebbe nulla ed il giudice non convaliderebbe lo sfratto nel caso fosse azionata dal locatore).
Da notare che la durata minima dei contratti può essere derogata solo in caso di effettiva stagionalità o provvisoria necessità da parte del conduttore, analogamente a quanto accade per le locazioni abitative, ma sono situazioni meritevoli di verifica della situazione di fatto e di disciplina contrattuale dettagliata, poiché sono sempre in agguato contestazioni (l’inquilino può non rispettare la scadenza nonostante la firma apposta sulla clausola).
In favore degli inquilini di immobili commerciali sono inoltre previste alcune ulteriori norme di favore, che riguardano la sublocazione, la prelazione e la successione nel rapporto, che così possiamo brevemente riassumere:
- Il conduttore può sublocare l’immobile anche contro la volontà del locatore, purché contestualmente sia ceduta o locata l’azienda che utilizza l’immobile (il locatore può tuttavia opporsi qualora ricorrano gravi motivi da valutarsi eventualmente in sede di giudizio e da comunicare al conduttore comunque subito, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione di cessione d’azienda).
- Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile, deve darne preventiva comunicazione al conduttore secondo la dettagliata procedura prevista dall’art. 38 della legge ed il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione, vale a dire di acquisto, entro sessanta giorni.
- Analogo diritto è naturalmente previsto se in caso di normale finita locazione il locatore intenda affittare ad altri l’immobile: il conduttore potrà anteporsi a qualsiasi nuovo inquilino promettendo di pagare il nuovo canone.
- In caso di morte, separazione o scioglimento del matrimonio, il familiare che prosegue nell’attività ha diritto di subentro nel rapporto locativo.
Per il resto le altre regole che governano le locazioni non abitative sono contenute nel Codice Civile (salvo i limiti di cui si è trattato) e nelle altre parti della legge n. 392/78 ancora applicabili pure alle locazioni abitative.